Федеральные власти разрабатывают законодательный механизм, позволяющий исключить возможность проводить капремонт в жилых домах, которые по факту являются аварийными, но еще не приобрели этого статуса официально. Такова суть поправок к Жилищному кодексу, работа над которыми недавно началась, сообщил директор департамента стратегических проектов Минстроя РФ Михаил Гилев.

В их числе новшество, которое предусматривает обязательное техническое предпроектное обследование многоквартирных домов. По результатам обследования должно приниматься решение, как быть с этим домом дальше — отремонтировать его или признать аварийным и подлежащим расселению. Предполагается, что это поможет решить давнюю проблему, когда в двухэтажных деревянных развалюхах с "удобствами" на улице, построенных в 30-40-годах минувшего века, вдруг начинают менять подъездные окна или чинить кровлю — вместо того, чтобы снести дом, переселив его жильцов на более комфортную жилплощадь.

— Такая проблема действительно есть, — подтвердила Алла Бредец, руководитель регионального центра НП "ЖКХ Контроль" в Санкт-Петербурге. — Она менее выражена в Москве и Петербурге, но очень характерна для регионов. Региональные программы капремонта составлялись в 2012-2013 годах, делалось это очень быстро. Разыгрывались конкурсы, которые выигрывали те или иные организации. Затем они писали региональные программы капремонта с учетом степени износа домов. Но, как показала жизнь, в этих программах не всегда содержатся актуальные сведения, причем ошибки в оценке износа домов есть как в меньшую, так и в большую сторону.

В итоге возникает парадоксальная ситуация: в ветхом строении, которое уже давно пора расселять, чинили какой-либо отдельный элемент. Сам дом, естественно, от этого не становится комфортнее, хотя степень его износа формально уменьшается. В регионах Северо-Запада такие случаи не редкость. На этот бесполезный ремонт выброшены миллиарды рублей.

— Доходит до того, что дом ремонтируется, но туда невозможно провести централизованное газоснабжение из-за усадки дома, поскольку в этом случае легко может возникнуть утечка газа, — подчеркивает Алла Бредец. — В итоге жильцы двухэтажных "деревяшек" с отремонтированными фасадами вынуждены таскать на себе газовые баллоны на второй этаж. Это лишь то, что я видела своими глазами в Порховском районе Псковской области. Уверена, что подобных случаев по России тысячи. А ведь программы капремонта составлены на 25 лет, и во многих регионах они выполняются с отставанием именно из-за недофинансирования. Предлагаемое законодательное новшество поможет перестать швырять подобным образом на ветер бюджетные миллионы, а процесс признания домов аварийными и их расселения пойдет более активно.

Не менее парадоксален тот факт, что проектировщики, составляя проект капремонта многоквартирного дома, зачастую не выезжают на объект. Об этом заявил председатель правления Союза собственников недвижимости Псковской области Алексей Кириллов, добавив, что иногда проекты готовятся на основе типовых вариантов, а иногда едва ли не по гугл-картам. Такое ощущение у эксперта возникло потому, что в огромной массе случаев фактические объемы капитального ремонта не соответствуют проектным. В этой ситуации оказывается любой подрядчик.

— Фонд капремонта Псковской области заявляет подрядчикам, что те должны ознакомиться со своими будущими объектами, прежде чем выходить на конкурс, — считает Алексей Кириллов. — Уверен, что такие же требования предъявляются подрядчикам и в других регионах. Но это в корне неверно. Это проектировщики должны иметь четкие данные о реальном состоянии домов, чтобы реальный объем работ хотя бы приблизительно сошелся с проектным. На моей памяти в Псковской области такого не случалось ни разу. Ясно, что идеальных проектов не бывает, но объемы не должны расходиться более чем на пять процентов. А они порой расходятся и на 15 процентов.

В ветхом строении, которое уже давно пора расселять, чинили какой-либо отдельный элемент. На этот бесполезный ремонт выброшены миллиарды рублей

По его словам, решение о целесообразности капремонта здания должно приниматься перед тем, как начнут свою работу проектировщики. И муниципальные власти обязаны этот процесс контролировать. Но по факту муниципалитеты не имеют ни возможностей, ни средств, ни специалистов, чтобы дать верную оценку состоянию домов. Средняя стоимость предпроектного обследования стандартной четырехподъездной пятиэтажки составляет около 50 тысяч рублей. Если в областном центре, например, 2000 домов, то на их обследование потребуется порядка 100 миллионов рублей. Ясно, что ни в областных, ни тем более в районных центрах изыскать такую сумму нереально. Делать эту работу за счет фонда капремонта тоже не получится, поскольку это автоматически повлечет рост сумм в квитанциях для граждан. Но, как бы то ни было, функцию контроля состояния жилых домов с муниципалитета никто не снимает, несмотря на заявления чиновников городских администраций, что это ответственность жильцов и управляющих организаций.

Эксперты сходятся во мнении, что разрабатываемые поправки — лишь одно звено в длинной цепи решений, которые необходимо принять, чтобы ситуация с аварийным жильем стала менее острой. Как выяснилось, точных данных о реальном количестве аварийных домов и о тех многоэтажках, которые вот-вот ими станут, сегодня не существует. По словам первого заместителя комитета по энергетике Госдумы Дмитрия Ионина, официальные данные свидетельствуют, что домов с износом 66-70 процентов сегодня в России в два раза больше, чем домов с износом в 70-100 процентов. Отсюда следует неизбежный вывод, что эти данные значительно занижены.

— Необходимо провести ревизию всего ветхого жилья и установить реальный процент износа жилфонда, — убежден Дмитрий Ионин. — Безусловно, если признать за всеми аварийными домами данный статус официально, то в нормативный срок их не расселить. Но сроки можно расширить. Главное, чтобы люди понимали: через три-четыре года они реально получат новое жилье.

Прямая речь

(Комментарий подготовлен газетой "Комсомолец Каспия", Астрахань)

Роман Косолапов, архитектор:

— Градостроительный кодекс РФ четко разграничивает понятия реконструкции и сноса. Т.е. по логике дом должен быть приведен к эксплуатационным характеристикам и быть полностью пригодным для проживания, но никак не быть снесённым. Однако даже при этом трудно быть уверенным, что реконструируемое здание не поменяет полностью свой облик или опять-таки не пойдет под каток. Да и для реконструкции, по нынешнему законодательству, жильцов все равно придется расселять. Многие здания в Астрахани являются объектами культурного наследия, сносить которые нельзя по закону. Здесь уместно вспомнить недавнее заявление на выставке "АРХ Москва" об избыточности числа ОКН в Астрахани. В частности, было предложено провести инвентаризацию реестра памятников архитектуры с вычитанием объектов из списка для быстрого выселения жильцов и реконструкции зданий-памятников. Складывается ощущение, что такие масштабные мероприятия по признанию домов аварийными, которые мы наблюдаем в последнее время, в том числе связаны и с грядущим утверждением границ исторического поселения и разработкой мастер-плана. Есть надежда, что проблема может получить решение с разработкой мастер-плана Астраханской агломерации. В аналогичных проектах для других городов, уделяется весомое внимание работе над историческими центрами, включая сохранение и дальнейшее развитие без ущерба для целостности образа города. Будет ли такое у нас? Остается только ждать и надеяться. В наших же силах на данный момент остается привлекать внимание к этой теме и постараться убедить всех, что старая Астрахань — это не "трущобы стоящие".