Депутат городского совета Лариса Марчук, директор управляющей
компании «Наш дом – Архангельск» рассказывает о том, как она видит
перспективы реформирования коммунального хозяйства города в связи с
введением в действие нового Жилищного Кодекса.

— Лариса Николаевна. В чем на ваш взгляд суть реформы ЖКХ проводимой правительством?

— Я считаю, что, прежде всего, это реформа взаимоотношений
собственниками жилья, теми, кто им управляет и его обслуживает, и
наконец, получателями этих услуг – жильцами конкретных домов и квартир.
И здесь целый комплекс отношений, не всегда урегулированных правом и,
так скажем традицией. Это касается владения имуществом, экономики –
тарифов, стоимости ремонтов, собираемости платежей. Наконец это
психологическая ломка сложившихся десятилетиями стереотипов. Люди
должны осознать, что такое долевая собственность, что нужно относиться
к дому в целом столь же по-хозяйски, как и к собственной квартире.

— Вы говорите о ломке психологических стереотипов. Но, наверное,
они должны поменяться не только у жильцов, но и у коммунальщиков?

— Действительно, что говорилось с высоких трибун в советское время?
У нас самая низкая квартплата, самые низкие тарифы. Не то, что на
Западе! А восемьдесят лет проблемы нарастали как снежный ком. В
результате государство, национализировав жилье, не справилось со
взятыми на себя обязательствами. Тарифы изначально не соответствовали
здравому смыслу, отсюда недофинансирование и стремительное ветшание
жилфонда. Еще одна серьезнейшая проблема ЖКХ — отсутствие
квалифицированных специалистов. Отрасль была «занижена» той же
советской идеологией! Помимо низкой заработной платы моральное
пренебрежение выжимало из отрасли толковых сотрудников. Сатира в
прессе, кинематографе, «вскрывая недостатки и бичуя пороки», сделала
работу слесаря, дворника или уборщицы не престижной. Поэтому реформа
без массовой подготовки кадров, без профессионального управления
невозможна.

— К новому Жилищному кодексу нет однозначного отношения. Как вы его оцениваете?

— Пока Жилищный кодекс по большому счету больших благ никому не
принес. Людям дали право выбирать, как управлять своей собственностью.
Сегодня, когда огромный завод может принадлежать единственному
владельцу, нам предложили формулу, мало отличающуюся от утопических
идей социализма – помните были такие «дома-коммуны». Не отремонтировав
жилфонд, ни подготовив народ, красиво сказали: мы вам все отдаем, а вы
вот управляйте. Опять собственником сделали коллектив, а не одно лицо.
К сожалению, у нас люди нередко берутся за решение судьбы дома не от
избытка энтузиазма, а от безысходности! Они понимают, что если сами не
создадут товарищество собственников жилья или не выберут управляющую
компанию, муниципалитет это сделает за них, объединив высотные дома и
деревянные в лоты.

— Но ведь ваша компания «Наш дом – Архангельск» взяла в управление не только благополучные дома…

— Да такие дома у нас есть. Кажется ситуация похожа на ту, которая
была в «Жилкомсервисе», пусть и в гораздо меньших масштабах. Сама
модель по которой работал МУП изначально была правильной. Но хорошую
идею сгубила пресловутая «перекрестка» — инкассовое финансирование
одних за счет других, когда с многоэтажных домов снимались деньги и
перенаправлялись на деревянный фонд. Поэтому у нас деньги текущего и
капитального ремонта аккумулируются на лицевом счете конкретного дома и
направляются на работы только по этому дому. Именно в этом, в
приведении финансовых потоков к системе, к порядку, — секрет нашего
успеха. Судите сами — у нас на управлении уже 142 дома. Работать теперь
будем только в тех домах, которые сами придут к нам с предложением. А
предложения есть, причем с разных территорий города. У нас в планах
принимать в управление и деревянные дома, в частности, на острове
Краснофлотском.

— Как на ваш взгляд реализуется 185-й федеральный закон «О Фонде
содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Вы от него
почувствовали реальную отдачу?

— Создание Фонда содействия реформированию ЖКХ, — это несомненный
плюс. В 2007 году Архангельск получил из него 22 миллиона рублей, 10
миллионов из них было направлено на многоквартирные дома, в которых
выбрана форма управления, оперативно проведены общие собрания, приняты
решения и оформлены все документы. В этом году продолжится
финансирование собственников, выбравших форму управления, для того,
чтобы они смогли установить приборы учета и начать внедрение
энергосберегающих технологий. Также государство безвозмездно оказывает
помощь определенной категории граждан в виде субсидий на коммунальные
услуги и на жилье. Но я считаю, что Фонд надо было создавать раньше.
Прежде чем передавать дома собственнику государству следовало
профинансировать их капитальный ремонт. Получилось, как обычно — все
наоборот. Потому и идет бесконечная дискуссия о капитальном ремонте, о
его правомерности и неправомерности. Мы делали запрос в «Жилкомаудит».
Получили ответ: считать капремонт правомерным, если он проводится по
решению общего собрания жильцов и, соответственно, только в тех домах,
где он действительно необходим. Если такой необходимости нет, то плата
взиматься не должна. В Архангельске сроки везде давно уже прошли. Весь
жилфонд надо капитально ремонтировать. Но денег на это нет.

— Закон говорит о софинансировании капремонтов многоквартирных
домов. Муниципалитет и область свою долю средств предусмотрели в
соответствующих программах. А как быть жильцам, которые должны оплатить
5% стоимости работ?

— Для меня до сих пор непонятно кто и зачем придумал пятипроцентное
софинансирование капитального ремонта жителями? Исходя из
среднестатистической стоимости капитального ремонта, можно предположить
что «пять процентов» обойдутся жителям многоквартирного дома примерно в
пять миллионов рублей. Возникает вопрос: а куда пошли деньги, которые
мы ранее платили по статье «капремонт»? Кроме того, я думаю, что
следовало бы снизить процент софинансирования для ТСЖ и управляющих
компаний. Лучше всего до нуля. Это хоть как-то компенсирует те
средства, что ранее были сняты многоэтажных домов и направлены
направлены на ветхий деревянный фонд. Также дискуссионным остается
вопрос по формированию лотов и проведению конкурсов. У нас город
растянут более чем
50 километров,
есть островные территории, плюс изношенность деревянного фонда, да и
панельных и кирпичных «хрущевок». Закон нуждается в корректировке.
Думаю, дополнительные документы к нему еще появятся.

— Компания «Наш дом – Архангельск» участвует в федеральных программах по капремонту жилья?

— Мы делаем это второй год. В прошлом году на капремонт аварийных
домов в Архангельске из федерального бюджета направлено 22,5 миллиона
рублей. Компания «Наш дом — Архангельск» получила 3,6 миллиона рублей.
Вопрос участия управляющих компаний и ТСЖ в программе капремонта
обсуждается на заседаниях постоянной комиссии горсовета по городскому
хозяйству. Для участия в программе пять процентов от общей суммы должны
выделить сами ТСЖ или управляющие компании, по 10 процентов — областной
и местный бюджеты, 75 процентов затрат возьмет на себя федерация. Наша
компания подала заявку по капремонту строго в установленный срок — до 3
октября 2007 года. Хотя несколько компаний, насколько я знаю, в срок не
уложились. В этом году по программе капремонта многоквартирных домов
планируется выделить порядка 52 миллионов рублей.

— Почему управляющие компании оказывают сегодня не полный комплекс коммунальных услуг?

— Причин тому несколько. Пока ни жильцы, ни управляющие компании не
готовы заниматься снабжением газом, электроснабжением, водоснабжением и
водоотведением. Слишком много правовых и технических пробелов.
Например, во многих домах отсутствуют водомерные узлы, газовые
счетчики. Нет в наших договорах и газоснабжения. Хотя вопрос этот в
городе стоит остро. С первого декабря 2007 года «Наш дом – Архангельск»
заключил договор на аварийное и техническое обслуживание с «Горгазом».
В идеале управляющая компания должна предоставлять весь спектр услуг.

— Следует ли ожидать масштабных государственных инвестиций в развитие ЖКХ?

— Я очень на это надеюсь. Но для государственных и частных
инвестиций необходима долгосрочная перспектива. В мае в Государственной
думе будет рассмотрен большой пакет документов, касающихся ЖКХ: это
поправки к Жилищному кодексу и ряду федеральных законов, проект
Технического регламента, типовой договор на обслуживание дома. Я
считаю, что договоры должны быть долгосрочными, правила игры —
жесткими: если управляющая компания по истечении одного срока выполняет
все принятые обязательства, договор с ней пролонгируется автоматически.
А что получается сегодня? Выбрали управляющую компанию, не проходит
года — собственники начинают выбирать другую. Никто не сможет решить
все проблемы, копившиеся десятилетиями ни за полгода, ни за год.

— Сможет ли жилищно-коммунальное хозяйство у нас быть прибыльным?

— Если только выписывать квитанции, собирать с народа деньги и
абсолютно ничего не делать — то доход появится. Не о прибыли надо вести
речь! Нужно определять сроки, когда жилищный фонд будет соответствовать
всем технико-нормативным показателям, а работа по его обслуживанию
станет безубыточной. Я — оптимист и считаю, что пяти лет достаточно,
если качественно, эффективно использовать все денежные средства,
которые поступают и непосредственно от собственников, из бюджетов всех
уровней, и из Фонда реформирования ЖКХ. Но названный срок я отношу к
группе многоэтажных многоквартирных домов. Деревянный фонд за пять лет
в порядок не привести. Я просчитывала сроки окупаемости капитального
ремонта с заменой свайного основания, кровли, печей в деревянных домах:
если брать только платежи населения, в некоторых домах он составит 15
лет, а в иных — 20. Прибыльным он быть не может. Он навсегда останется
социальной нагрузкой, социальной ответственностью нашего города. Наша
задача в среднесрочной перспективе улучшить состояние жилищного фонда,
а в долгосрочной — снизить величину оплаты жилищно-коммунальных услуг,
и решить проблему расселения ветхого жилья.

— Как сложится ситуация на рынке ЖКХ через два-три года? Работать
станет проще или, наоборот, сформируется жесткая конкурентная среда?

— Больше всего в процессе реформирования ЖКХ меня беспокоит то, что
через два-три года деньги, предусмотренные федеральными программами,
могут закончиться, и управляющие компании вместе с горожанами оставят
один на один с существующими нерешенными проблемами. А этого допустить
нельзя. Я считаю, что должно быть тройственное взаимодействие — власти,
горожан и управляющей компании. Да, его непросто выстроить, слишком
долго мы жили по иным правилам, законам. К счастью, психология людей
меняется. Многое зависит именно от диалога. Если не будет его между
жильцами и управляющей компанией, управляющей компанией и властью, то
большинство наболевших вопросов решения не найдут никогда.